3月28日晚间，万科A公布2023年度功绩叙述，营收利润双降；表当今市边幅：3月29日，万科境内债早盘多数走低，“20万科04”“21万科02”均跌超4%，“20万科08”“21万科04”跌超3%；股票方面，3月29日开盘价为8.96元，收盘价9.00元，下降2.60%，盘中最高跌幅3.35%，近5日该股累计下降2.81%。
3月29日上昼，万科举行功绩阐扬会，就近期市集关怀的热门话题进行恢复。
财报夸耀，行业深度辅助给公司假想带来坚强压力。2023年，万科实现营业收入4657.4亿元，同比下降7.6%；归母净利润121.6亿元，同比下降46.4%，增速与2022年的0.42%比较，转升为降，且也曾绝顶接近-50%发盈警公告的门槛。值得属主张是，2023年第4季度归母净利润为-14.59亿元，单季度同比镌汰126.2%，初度出现季度净利润亏本。
万科方面指出，净利润下降的主要原因是设备业务结算范畴和结算毛利率下降，对部分设备技俩计提了减值。叙述期内，公司新增计提存货跌价准备约34.9亿元，较上年大幅增多了30亿元，影响包摄于母公司股东的净利润约29.5亿元，与大多数房企同样，钞票减值损失对其利润影响绝顶大。
1、受设备业务影响，主营业务营收下滑7.47%
从业务类型来看，来自房地产设备及联系钞票假想业务的营业收入为4297.5亿元，占比92.3%；毛利率为15.41%，较2022年下降4.4%；来自物业工作的营业收入为294.3亿元，占比6.3%；毛利率为14.96%，较2022年增多0.54%。
（1）设备业务：销售低迷，投资聚焦一二线优质地块
财报夸耀，万科2023年设备业务收入4016亿元，同比下滑9.6%，结算毛利15.7%，同比减少4.7个百分点。2023年实现销售面积2466万方，销售金额3761.2亿元，同比分手下滑6.2%和9.8%；2024年1-2月房地产销售同比下滑43.03%，销售总体仍然低迷，但仍然排行行业第二。
在功绩发布会上，万科集团董事会主席郁亮在谈及对房地产市集倡导时暗示，面前关于市集握续辅助的判断照旧莫得变嫌，短期仍存在超跌。尽管行业也曾不成能回到当年的高点，然则行业出路依然稠密，将来住宅设立的核心值是10亿㎡。他进一步指出，现时复旧房地产市集的政策已多半出台，包括近期北上广深等城市的政策皆在辅助，这些政策力度是2011年以来最大的一次。跟着LPR下调，按揭利率降到近10年来最低的水平，预测政策成果会徐徐显现，市集也会缓缓复原。
2023年万科拿地全体仍保握了一定的力度，全年累计获取新技俩43个，职权地价总和达463.2亿元，新增技俩平均地价为13899元/㎡，主要以宅地为主，散播在北京、上海、杭州、成皆等高能级城市。
业内东谈主士指出，聚焦投资一二线优质地块，表面上不错提高毛利率，但前提是房价至少能保管近况。万科在2018年高喊“活下去”的同期，并莫得大幅消弱投资范畴。据统计，从2018年至2023年，万科累计职权拿地金额达6643.6亿元，2018年-2021年间，年均拿地投资额1421亿元，2022-2023年这一数据才降至480亿元。
（2）假想办职业务：各板块业务营收均实现增长
财报夸耀，2023年，万科假想办职业务全口径收入558.1亿元，同比增长8.9%；在收入范畴增长的同期，假想效益也得到擢升。其中，物业工作净利润增长高于收入增长；长租公寓业务初度实现资本法下的报表盈利。
物业工作方面，营收毛利双增长：2023年，万物云实现营业收入334.2亿元（含向万科集团提供工作的收入），同比增长10.2%，其中社区空间居住花消工作收入189.3亿元，占比56.6%，同比增长13.0%；商企和城市空间概述工作收入117.0亿元，占比35.0%，同比增长4.6%；AIoT及BPaaS惩办决议工作收入27.9亿元，占比8.4%，同比增长16.9%。此外，蝶城计谋取得见效，带动全体住宅物业毛利率擢升3.5个百分点，全体住宅物业毛利同比增长55.5%。
住宅租出方面，收入保握增长，业求实现全体盈利：2023年租出住宅业务（含非并表技俩）实现营业收入34.6亿元，同比增长6.8%。通过扩打开业范畴、平定跳跃租率、擢升运营效劳，2023年泊寓业务在资本法下实现全体盈利。
财报数据夸耀，铁心2023年底，泊寓共运营照应租出住房23.33万间，累计开业18.01万间，业务布局世界31个城市，开业数目在北京、深圳、广州、成皆、武汉等24个城市排行前三。铁心2023年底，泊寓出租率为95.76%，陆续保管高位。
营业设备与运营方面，收入保握增长，出租率提高：叙述期内本集团营业业务营业收入91.1亿元，同比增长4.6%。其中，印力照应的营业技俩营业收入57.0亿元，同比增长4.1%，出租率94.8%，同比提高1.6个百分点。
物流仓储方面，假想收入肃肃增长，冷链营收保握高增速：2023年，物流业务（含非并表技俩）实现假想收入41.8亿元，同比增长17.2%，其中高标库营业收入23.0亿元，同比增长6.3%；冷链营业收入18.8亿元，同比增长33.9%。
2、资金存量、现款短债比下行，向高质料发展转型短期承压
（1）假想肠现款流相接15年为主，但在手现款跌破千亿现款大关
铁心2023年末，万科剔除预收房款后钞票欠债率65.5%，较年头下降2.1个百分点，相接5年下降，但净欠债率54.66%，较上年末增多11.05个百分点。同期，万科握有货币资金998.1亿元，较上年末1372.08亿元减少314亿元，降幅达27%，现货黄金交易时隔6年再次跌破了千亿现款大关，此外，一年内到期的有息欠债624.2亿元，现款短债比为1.6，上年末现款短债比2.13，较上年末有一定的下滑。
但值得一提的是，2023年，万科假想肠现款流净额39.1亿元，相接15年为正，较三季度增多36.7亿元，较2022年同期增多11.6亿元，增幅为42.2%。
万科在财报中成功指出，公司利润承压，资金存量、现款短债比等方向出现下行，向高质料发展转型的短期压力仍然存在。一是，范畴过快延耐久间，部分投资判断过于乐不雅，这些技俩消化还需要一段时候。二是，尽管公司假想办职业务的智商赢得了长足发展，但假想肠不动产自然存在资金回收周期长、占压大的难点，关连融资机制闇练后才气完好意思惩办。
（2）债务结构进一步优化，短债比降至历史低位
铁心2023年底，万科有息欠债系数3200.5亿元，分融资对象来看，银行借款为1973亿元，占比61.7%，应付债券为792亿元，占24.8%，其他借款为435亿元，占比13.5%。
2023年，万科债务结构进一步优化，境外欠债占比降至20%以下，短债占比19.5%，较年头下降1个百分点，债务期限从2022年末的4.79年延长至5.14年，境内新获融资的综联合本3.61%，创历史新低。
（3）新获融资897亿元，REITs将成为重要的融资渠谈
财报夸耀，2023年，万科新获融资约897亿元，其中，境内新获融资约766亿元，新获融资的综联合本3.61%，境外新获融资约131亿元。境内融资中，2023年，万科累计刊行信用债100亿元，其中，完成20亿元的公司债券刊行，分4此完成总和为80亿元的中期单子刊行。
此外，万科紧跟国度房地产金融复旧政策导向，在假想肠物业贷款、租出住宅和城中村矫正等融资品种上加大股东力度。2024年以来，已新增假想肠物业典质贷款108.9亿元。
在功绩发布会上，针对融资情况，万科集团总裁祝九胜坦言说，“有压力，但能过关”。他进一步指出了融资关连的3点挑战：一是设备业务相差抵挡衡带来的挑战；二是融资模式变嫌带来的挑战，以往是不错支款一大笔金额，当今转到技俩融资上，按工程程度才气支款；三是，假想业务的布局，收益率不及以袒护利息爬坡的气象。
针对第少量和第三点挑战，祝九胜给出了惩办决议，他暗示：“1000亿销售下滑要靠50亿的假想肠业务的EBITDA来均衡”。针对第二点，他明白，城市房地产融资和洽机制践诺以来，银行给了万科3年过渡期，公司积极向新融资模式转型。铁心2024年3月底，万科已在22个城市上报42个“白名单”技俩，触及新增融资169.5亿元，后续将组织各个城市按照条款积极陈述。
从功绩发布会上多位高层照应者的表述看，万科现时最重要的一个融资渠谈等于钞票证券化融资。多位高管暗示，万科有望成为业内唯独一家实现三种假想肠REITs疏忽的企业。铁心面前，万科旗下印力集团发布的中金印力REIT已认真插足询价阶段，万纬物流REIT已于交游所认真发布，长租公寓REIT面前也在积极陈述中。
此前，深铁集团拟通过计谋配售样式认购中金印力花消REIT，认购份额为该基金召募份额总和的29.8%，认购金额约10亿元。
在功绩发布会上，万科董事会通知朱旭指出，除了通过市集化的样式认购万科旗下印力的花消类REITs外，深圳国资还有另外三大门径复旧万科：一是匡助万科处置流动性较低的不动产和长久股权投资；二是通过深圳国企和万科之间的产业型协同，推动了多个技俩的互助；三是深圳国资积极和洽金融资源来复旧万科。
3、将来重心：确保安全底线、搪塞不祥情趣，刚毅降杠杆
万科在财报中暗示，现时，房地产市边幅临着供求关系转换、行业模式转型和融资样式辅助等多重变化。2024年将重心围绕以下方面开展责任：
（1）确保安全底线
万科暗示，在销售端将信守跑赢大势方向，保握假想层面现款流为正。对将来可能出现的不祥情趣预估更充分，通过大批钞票、股权交游杀青“蓄池塘”，大范畴增厚安全垫。2024年实现交游回款不低于300亿元。
（2）刚毅降杠杆
万科暗示，2024年集团要刚毅降杠杆，将来两年削减付息债务1000亿元，全面主动融入城市房地产融资和洽机制，主动股东融资模式的转型。
（3）精简高效、划粥断齑
万科暗示，将股东组织精简高效，保握主干职工平定，复旧业务发展。划粥断齑，压降照应用度。事实上，万科也曾驱动有所算作：
一是辅助组织架构：2024年以来，万科先后完成对南边区域和上海区域城市公司的组织树立，进一步促进城市间资源的高效配置整合和东谈主才的生动调配。
二是高管降薪：在利润大幅减少的情况下，万科集团照应层在2023年集体遴选降薪：2023年在万科集团全职责任的8位董事、监事、高档照应东谈主员自觉放手2023年度奖金，2023年在职职本领内从万科集团赢得的税前报恩系数766.1万元；4位孤独董事2023年在担任董事本领从万科集团赢得的税前报恩系数东谈主民币150万元。至此，万科集团照应层的2023年度税前报恩总和系数降至916万元，同比2022年的3466万元减少了73.6%。
此外，财报夸耀，自叙述透露之日起，万科董事会主席郁亮、总裁祝九胜、监事会主席解冻自觉领取月薪税前1万元。
值得属主张是，这也曾不是万科集团照应层初度降薪。此前，郁亮在2019年、2020年的税前报恩总和超1200万元，同期祝九胜税前报恩总和超1100万元，解冻税前报恩总和超800万元。2021年万科归母净利接近腰斩，郁亮自觉放手年度奖金，试验年度即时现款薪酬（税前）144.9万元。
三是，不派息不分成，对应出奇期间的不祥情趣，保险假想安全：财报里，万科莫得建议派发2023年现款或股票股息，这亦然该公司自1991年上市以来初度全年无派息。
功绩阐扬会上，万科董事会通知朱旭对此作念出恢复：“万科一直以来绝顶留意现款分成往返馈股东，相接31年的分成1030亿元，历史平中分成率33.3%，亦然万科积年股权融资的2.8倍，这亦然咱们一直引合计傲的。”